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多份提案议案建言改革或取消房地产预售制
  
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商品房预售制度自实施以来,因侵犯购房者权益、增加银行和购房者风险、纵容开发商囤积房产等“多重犯罪”而受到批评。 温家宝总理在NPC和CPPCC的政府工作报告中明确指出,“商品房预售制度应当完善”,商品房预售制度问题再次成为舆论焦点。 今年年初,广西壮族自治区住房和城乡建设部宣布将选择南宁作为取消商品房预售的试点城市。自此,商品房预售制度的存废之争引起了广泛的公众讨论。 在今年的两会上,许多提案和提议都建议改革或完全废除房地产预售制度。

中国共产党革命委员会中央委员会的建议认为,商品房预售制度原本是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度。然而,由于房地产市场的转型和这一制度的选择性移植,我国的商品房预售制度不仅不利于房地产市场,而且会产生市场和银行风险。

全国人大代表、陕西省台联主席马克宁建议取消现有房屋的预售。 他认为预售制度有三大弊端:第一,购房者只看图纸而看不到实物,导致房屋面积缩小、房屋质量缺陷等问题层出不穷;它严重诱导开发商延迟交付房屋、转售抵押房屋,甚至“带钱潜逃”等违法行为,影响了社会稳定。 其次,商品房预售制度也是房价上涨的驱动力之一。 开发商提前收回大部分或全部成本后,通过囤积居奇逐步推高房价,导致国家房地产宏观调控政策受阻。 第三,预售制度降低了开发商的门槛,使得没有发展实力的企业进入房地产市场,银行和买家被动成为风险投资的受害者。

-目前取消商品房预售制度的时机还不成熟。

虽然有些代表建议取消商品房预售制度,但专家认为目前取消商品房预售制度的时机还不成熟。

商品房预售制度是指房地产开发企业将在建商品房预售给买受人,买受人应当支付首付款或房价款。 1994年,当时的建设部颁布《中华人民共和国城市房地产管理办法》建立商品房预售许可证制度,旨在解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足和商品房供应不足的问题。 2001年,建设部又发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉》号决定,进一步明确了商品房预售制度的相应细则。 商品房预售已逐渐成为大多数城市的标准和主要销售形式。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,目前商品房预售模式确实存在诸多弊端,市场发展方向必然是朝着更公平、更完善的现有住房销售方向发展。 然而,处于城市化进程中的中国房地产市场将长期供不应求。取消预售制度肯定会提高开发资金门槛,大多数中小开发企业将被淘汰,导致房地产短期供应量大幅减少,甚至出现房地产空期。供需失衡将加剧房价上涨。 同时,开发商的资本链大大收紧后,资本周转的放缓将不可避免地影响房地产开发投资的规模,不利于房地产开发投资的复苏。 无论从宏观经济形势还是从房地产市场本身的发展来看,现在都不是取消商品房预售制度的时候。

-加强信息披露引入第三方监管完善预售制度

世界上许多国家都有预售住房制度,但是不同国家房地产市场的发展状况、信用水平和法律环境不同,预售住房制度的具体内容也很不相同,政府参与预售住房管理的程度也很不相同。 我国应通过加强信息披露和实施第三方资本监管来完善商品房预售制度。

首先,加强市场监管,完善信息披露制度,逐步探索开发商信息披露制度建设 商品房预售制度由于其非实时交付交易方式、履约周期长以及标的物本身的特点,使得交易中的信息不对称及其带来的交易风险客观存在。一旦监管失控,开发商往往很容易“钻空,这也是当前预售制度各种弊端的根源。 因此,有必要保护处于法律和制度规范信息劣势的买方的合法利益和知情权。 有专家建议,在证券市场上市公司信息披露制度的基础上,建立类似的房地产开发商预售信息披露制度。住房规划、住房质量、面积、装修及配套设施等基本信息,以及已取得预售证书的商品房交易量、交易金额、开发商留存金额等,应当在各地房地产信息官方网站上详细公布,接受公众监督。 同时,信息披露将被纳入开发商的诚信档案,对于违反规定的开发商,也应有相应的惩戒措施。 为了提高市场供给信息的透明度,帮助购房者对房屋价值做出理性判断,使市场形成稳定合理的价格预期,促进房地产市场的稳定发展

其次,针对开发商滥用预售款、购房者资金安全存在较大隐患的现象,建立预售资金第三方托管和监管相结合的制度,切实保障资金的安全性和有效使用。我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖建议,在预售资金监管中引入担保公司作为监管主体,开发商在银行开立预售资金监管专用账户后,与托管银行、担保公司签订预售资金监管三方协议,并委托担保公司向购房者出具预收款将按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司依法承担资金安全的全部法律责任,在各项手续健全的情况下,购房者再将预售资金存入该账户。以此防止开发商随意挪用预售资金,以及通过假按揭骗贷等违法行为。

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